央行、银监会的“房贷新政”出台后，关于“第二套房”如何界定，正在争论不休。此前，央行副行长苏宁提出“央行征信系统完全可以查到贷款人是否贷款买过房，成功认定‘首套自住房’和‘第二套(含)以上住房’”后，也引来了一片争议声。

    由于没有第二套(含以上)住房全国统一的权威性认定标准，给各家商业银行具体执行带来了困难，目前，有些商业银行无奈只有停止所有住房按揭贷款，等待具体细则出台。这使笔者想起了原来90平方米占70%中的套型建筑面积的概念，因为这个概念争议性很大，结果使这一规定具体执行延迟了很长时间。

    现在，商业银行对第二套住房的认定局面混乱。比如：一些商业银行按照以家庭为单位确定“第二套房标准”；还有一些商业银行则按照以个人为标准进行认定。可谓五花八门，传闻多多。笔者认为，如果一部分商业银行以个人来认定“第二套房”，或在第二套房认定上剔除公积金贷款，那么，房贷新政的效果将大打折扣。

    试想，以个人来认定“第二套房”，公积金贷款又不算第一套房，那么一个家庭在理论上可以买四套住房而不受新政影响。这样的话，“房贷新政”如何发挥抑制投机、防范风险的作用呢？公积金贷款对于一个家庭来说也是负债，也应该计算在一个家庭或者个人的财务承受能力以及未来支出项目里。如果予以剔除，则不能真实反映按揭借款者的财务状况和预期财务承受能力，势必给银行贷款埋下风险隐患。

    因此，尽快出台全国统一的权威性“第二套房”界定标准已经是一个迫在眉睫的问题了。

    这里有两个问题需要明确：从广义的“第二套房”来说，是指无论贷款与否，只要再次购买住房都属于第二套房；从央行、银监会防范信贷风险角度出发的“第二套房”来说，是指第一套房按揭贷款后，购买第二套住房又申请按揭贷款。广义的“第二套房”的概念不是人民银行、银监会能够确定的，而需要建设部、住房管理等部门来制定细则。后者的“第二套房”概念，人民银行和银监会可以出台实施细则，这里面的关键点在于：其下发的关于加强商业性房地产信贷管理的通知(以下简称《通知》)，明确指出：“对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的……”这里的“已利用贷款购买住房”是前提。央行、银监会所指的第一套住房是指有贷款购房行为的第一套住房，是从有按揭贷款买房开始计算一套、二套住房的。

    央行、银监会在房地产市场上不可能什么都监管。央行、银监会主要监管信贷风险，有信用行为的，才纳入其监管范围，如果不是利用贷款购房投机，就不可能有信贷风险，也不是央行、银监会的监管范围，其他部门应该肩负起这个责任。从这个思路上讲，根据有无贷款购房情况，“第二套房”完全可以从央行征信系统查到贷款人是否贷款买过房，成功认定“首套自住房”和“第二套(含以上)住房”。已结清贷款的购房者仍可视作第一套住房的借款人；夫妻双方只要有一方仍有房贷未结清的，再贷款购房须算作第二套住房。商业银行在接受个人住房贷款申请后，应及时通过个人信用信息基础数据库对借款人信用状况予以查询，贷款申请批准后再将相关信息及时录入该数据库，以此确保对“首套自住房”和“第二套(含以上)住房”的认定。

    关于第二套房的主体问题确实需要进一步统一和明确。而这些问题又不是央行、银监会自身能够完成的，需要住房管理部门、户籍管理部门等共同配合才能解决。夫妻以各自名义分别购买住房，理应算作第二套房；以未成年人名义购买住房最起码应该与父母买房行为共同计算住房套数。但对于四世同堂中已经成年而尚未结婚的人员，应该允许按规定按揭贷款购买第一套住房。这些事项的鉴别问题需要当事人提供有关资料，更需要户籍管理、住房管理部门配合核实。

    在问题如此庞杂的情况下，房贷新政连基本的统一标准都没有，会不会成为又一记空炮呢？余丰慧