纽约市是如何做到“住有所居”的?

来源:羊城晚报| 2017-11-04 14:41:36| 作者:刘植荣

  纽约市住房管理局对公租房居民提供教育培训等服务

  纽约市长白思豪检查公租房修缮工作

  纽约市公租房住宅小区鸟瞰

  纽约市公租房居民

  纽约市外景

  □刘植荣

  党的十九大报告指出:“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。”为落实中央提出的“住有所居”政策,中国不少城市出台各种方案解决居民尤其是低收入家庭的住房问题,如公共租赁住房、共有产权经济适用房等。本文介绍作为世界第一大经济中心的美国纽约市是如何解决低收入家庭住房问题的,以及“住有所居”能给城市带来哪些好处,希望能为我国住房改革提供一些参考、借鉴。

  1 纽约市房价美国最高,房价/收入比世界排名第107位

  纽约市是美国第一大城市,城区面积784平方公里,人口850万人,每平方公里居民数10842人,居民密度在美国排第一位。以纽约市为核心的纽约都市圈则有2370万居民,每13个美国人中就有1人居住在纽约都市圈。

  纽约市是公认的世界文化中心、金融中心和传媒中心,对世界贸易、科技、教育、娱乐、体育等诸多领域产生着重大影响。被《财富》杂志列入“世界500强”的全球大型公司中,很多把总部设在纽约市。由于纽约市坐落着联合国总部,它也是世界外交中心。

  纽约市贫富差距较大,其基尼系数为0.5。华尔街是纽约市最富有的地区,其就业人口占全市就业人口的5%,但工资却占全市工资总额的22%。

  纽约市是美国单位人口百万富翁最多的城市,在2014年,纽约市每千人口有46名百万富翁;它同时也是世界上亿万富翁最多的城市,在2017年,纽约市82个亿万富翁家庭财富总值达3980亿美元。

  在寸土寸金的纽约市,房地产价格也很高。纽约市中心区的房价是每平方米12890美元,非中心区的房价是每平方米7095美元。在2017财年,纽约市的房地产总价值为10720亿美元。

  这里需要说明一下,美国说的住房面积,是精装修、铺地板并且有采暖的居住面积。

  根据2017年10月的数据,纽约市民的平均月工资是4755美元(税后),整体而言,纽约市拿平均工资的人要用10.51年的工资购买一套中等水平的住房,是美国房价最高的城市,房价/收入比在世界278个大城市中排名107位。

  房价高,房租自然就贵。纽约市中心区一套一居室住房月租金3066美元,三居室住房月租金5889美元,中心区房租回报率为5.35%;非中心区一居室住房月租金1875美元,三居室住房月租金3376美元,非中心区房租回报率为5.77%。

  房租回报率指一年的房租与房价比值的百分数,也就是一年的房租能收回购房款的百分比。

  2 纽约市为26万个家庭提供住房救助

  美国住房和城市发展部负责解决全国低收入居民的住房问题,但具体要由各地方政府实施,住房和城市发展部拨付配套款项。在2017财年,住房和城市发展部的预算总额为500亿美元,为450万个低收入家庭提供了380亿美元的住房救济,平均每个家庭从联邦政府那里得到8444美元的住房补贴。

  纽约市住房管理局具体实施纽约市的“住有所居”政策。纽约市住房管理局成立于1934年,并于1935年建成第一个公租房住宅小区。住房管理局2017年4月13日发布的报告显示,纽约市在曼哈顿、布朗克斯、布鲁克林、皇后和斯塔滕岛5个区建有236处公租房住宅区,共有2462栋公租房住宅楼,大多建于20世纪五六十年代,其中60%的房龄超过50年。

  纽约市主要采取两种方式为低收入家庭提供住房:一种是市政府建设公租房租给低收入家庭;另一种是低收入家庭自己租住私有住房,政府给予房租补贴。我们把住公租房的居民和享受租住私有住房房租补贴的居民统称为“享受纽约市住房福利的居民”。

  住房管理局是纽约市最大的房主,也是美国最大的地方公租房管理机构,它管理着17.6万套公租房,所提供的住房占纽约市出租房市场的8.1%,有17.4万个家庭的39.7万名居民住在这些房子里,包括教师、警察、护士等,占纽约市人口的4.7%。

  纽约市公租房住户中,47.1%的家庭有人在工作,38%的家庭有老人(62岁及以上),退休人口占32.7%。在住公租房的居民中,54%的劳动人口有工作,41%的人有定期收入(失业金、养老金等),还有12%的人接受不定期的社会救助。

  从族群上看,公租房居民中黑人占46%,拉美裔占44%,亚裔占5%,白人占4%,其他族裔占1%。按职业分,医疗保健和社会救助人员占31%,零售人员占12%,公务员和教育工作者各占9%,住宿餐饮业占8%,其他行业占30%。

  另外,还有204049名居民租住在86194套私有住房里享受联邦政府的房租补贴,享受租住私有住房房租补贴的家庭占纽约租房户的4%。

  综上,纽约市为26万个家庭提供住房救助,受救助家庭占纽约市家庭总数的12.1%;共有60多万市民享受各种住房福利,占纽约市人口的7.1%。

  2014年5月5日,纽约市市长白思豪公布了“安居纽约十年计划”,市政府每年拿出2.4亿美元加速建造公租房,建设安全、洁净和融合的社区,为低收入家庭提供“住得起的住房”。2017年10月24日,白思豪市长还宣布,从2021年起,每年新建住房25000套,到2026年保有公租房30万套。

  3 什么人可以住公租房和得到房租补贴

  公租房或租住私人住房房租补贴是给低收入家庭的,申请者家庭收入必须低于当地工资中位数的80%并且没有自己的住房(纽约市2015年工资中位数为8.39万美元)。

  纽约市住房管理局把申请者按家庭收入分为三个等级:第一等级家庭收入在当地工资中位数的30%以下(达不到中位数的30%);第二等级家庭收入在当地工资中位数的31%-50%之间;第三等级家庭收入在当地工资中位数的51%-80%之间。

  住房管理局优先把空出来的公租房分配给第一等级申请者。收入越低获得批准的概率越大,家庭收入低于当地工资中位数的30%的申请者获得批准的概率为75%。

  申请者还要报告自己的犯罪记录、在租房历史上有无拖欠房租情况等。通常,住房管理局不会向联邦政府、州政府或地方政府的执法部门调查被申请者的犯罪记录,但如有必要,会在相律手续允许的情况下进行核查。

  根据纽约市住房管理局2017年3月6日的数据,有257143个家庭正在申请公租房,另外还有146808个家庭正在申请租住私有住房房租补贴,15096人既申请了公租房也申请了租住私有住房房租补贴。一般而言,递交申请后要等半年左右才能得到一套公租房。为做到公正,住房管理局用电脑系统对正在排队的公租房申请者随机筛选。

  住房管理局每年定期审查公租房住户的收入并重新制定租金标准。公租房居民在家庭收入增加时必须报告给住房管理局,以便上调租金;如果收入超过当地工资中位数的80%,应及时报告给住房管理局,并按规定办理退房手续。

  纽约市住房管理局也对公租房住户和享受租住私人住房房租补贴的住户进行家庭收入跟踪,一旦他们的收入超过规定标准,就通知他们搬出公租房,或停止发放房租补贴。

  这样,有的家庭在公租房里只住上几年,也有的家庭会在公租房里住上几十年,平均居住年限为22年,这主要取决于他们的收入变化情况和迁居情况,家庭收入增加超过了当地工资中位数的80%就要搬出,当然,举家迁居到其他城市也要腾出公租房。

  4 低收入家庭负担的房租不超过家庭收入的30%

  根据纽约市“永久合理租金共同承诺”,公租房的租金按家庭收入计算,租金不得超过家庭收入的30%,平均而言,公租房租金是出租房市场房租的五分之一。根据2017年1月1日的数据,公租房住户平均家庭年收入为24336美元,平均年房租为6108美元,房租占收入的25%。

  纽约市对租住私人住房的低收入家庭给予房租补贴,同样让他们个人负担的房租不超过家庭收入的30%。

  纽约市享受住房福利的家庭中,74%的家庭月房租在500美元以下。

  为方便交纳房租,享受纽约市住房福利的居民可以通过电脑网络、电话、雇主发薪代缴、邮政、银行和任何第三方转账机构支付房租。

  由于纽约市公租房住户是低收入家庭,拖欠房租现象非常严重。2014年12月,有3.2万公租房住户拖欠了一个月的房租,有2.2万公租房住户拖欠了数月的房租,应收当月房租8340万美元,应收拖欠房租3340万美元,实收房租8110万美元,累计拖欠房租3570万美元。在拖欠房租的公租房住户中,只有0.12%的住户被住房管理局逐出住房。

  5 “住有所居”资金来自政府、私营企业和社会捐赠

  纽约市为低收入家庭提供的公租房和租住私有住房房租补贴,资金来自联邦政府和市政府,同时也接受社会捐赠,还与私营企业签订合同,共同投资建造公租房。

  2017年1月,白思豪市长宣布,市政府出资10亿美元用于纽约市住房管理局的700多栋公租房楼顶更换工程。

  目前,住房管理局还与私营企业合作建造公租房,通常由市政府提供土地,私营企业负责建造公租房,这部分公租房按市场房租价格收取房租,私营企业与住房管理局按投资比例分享租金,住房管理局为住户提供房租补贴,和租住私人住房房租补贴一样,使他们的房租同样不超过家庭收入的30%。

  根据纽约市住房管理局2015财年的财务报告,该财年总支出32.14亿美元,总收入31.16亿美元,尚有9800万美元的赤字。支出包括雇员工资、房租补贴、房屋和设施的维修费用、新建公租房资本投入等。收入包括联邦政府的拨款、公租房房租收入等。

  2015年年底,纽约市住房管理局创建了非营利性的公租房基金,计划在3年募集2亿美元资金弥补财务赤字。2015年12月,该基金收到了来自德意志银行的第一笔捐款。

  纽约市住房管理局也考虑创收项目,如通过略微提高租金、出租公租房住宅楼闲置楼底间及停车位增加收入。拿停车位来说,固定车位费每月26.33美元,不固定车位费每月6.8美元,均低于市场价格,车位费每年可带来240万美元的收入。不过,公房管理现在开始提高停车位租金,如此这般,预计到2019年这项收入增加到500万美元。

  住房管理局还通过办公自动化减少雇员人数,减少办公设施,从而减少了运营成本。例如,现在申请公租房和租住私有住房房租补贴都在网上进行;在3304部电梯中有1746部属于智能建筑系统,这些电梯可以远程管理;1898个取暖锅炉中的740个也由中央控制系统管理。

  纽约市公租房也存在设计上的缺陷,至少有4.6万套公租房有3个或3个以上的卧室,远远超过实际需要,造成很大的浪费。

  6 “住有所居”在管理上充分征求民意

  纽约市住房管理局实行民主管理,草拟的各项管理计划市民均可免费索取,重大决策要举行听证会征求市民意见,并根据市民提出的建议进行修改,市民满意后方可通过执行。任何对此感兴趣的市民均可参加听证会,如果有残疾市民参加,住房管理局还要为他们提供便利参会的服务,不能到现场的市民也可观看视频直播。

  例如,2017年9月6日的听证会主要议题是审查《2017财年财务报告》,在纽约市立大学曼哈顿社区学院举行,从下午5点半举行到晚上8点共两个半小时。

  为制定《2018年财政预算报告》,住房管理局共召开了8次市民听证会,并通过网络收到大量市民建议,最终于2017年10月18日将306页的预算报告呈送给联邦住房和城市发展部审核,对方不得迟于75天给出批复。

  为便于市民参与管理,住房管理局还创建了一个名为“CoUrbanize”的电子互动平台,居民可以通过网络对公租房、租住私人住房房租补贴以及房屋建造与修缮事宜提出建议。当然,市民也可以随时把各种管理建议通过电话或电子邮箱以及传统邮政报给房管局。

  7 投入1美元可带来1.8美元经济效益

  联合国《世界人权宣言》提出:“人人有权享受为维持他本人和家属的健康和福利所需的生活水准,包括食物、衣着、住房、医疗和必要的社会服务。”出台确保居民“住有所居”政策,不仅捍卫了居民的基本权利,也为更多的居民提供了发展机会,让城市保持可持续发展活力,促进社区和谐,增进居民幸福。

  高房价增加了普通劳动者的生活负担,导致一些行业的从业人员流失。纽约市的房价、房租之高远远超过低收入家庭的承受能力,这就需要政府介入,解决他们的住有所居问题。

  政府出资解决居民的“住有所居”问题其实也是一种投资,它可以让城市更具发展活力,吸引更多各行各业的从业人员,让城市保持可持续性的协调发展。如果一座城市的低收入行业的劳动者住不起房子,他们就不会来这座城市,或者迁出这座城市,这就造成某些基础服务行业就业人口的短缺,如环卫工人、保安、公交车司机、医疗救助人员、办公室职员、收银员、建筑工人等,无法保证城市基本服务,给市民工作和生活带来不便,从而让城市失去吸引力。

  纽约市住房管理局是纽约市乃至纽约州的一个主要的经济引擎,根据测算,纽约市在“住有所居”上每投入1美元,就可以为纽约市和纽约州带来1.8美元的经济效益。纽约市平均每年为住有所居支出34亿美元,为纽约市和纽约州创造的经济效益分别为59亿美元和2.7亿美元。

  纽约市住房管理局还联合社会资源对住公租房的居民进行职业技能培训,并提供各项保健服务,帮助他们就业,让他们早日脱贫,改善他们的生活质量。住房管理局招工时优先录用住公租房的失业居民,目前,住房管理局有13000名雇员,其中5600名是住公房的居民,占职员总数的43.1%。纽约市在2017年2月份的失业率为4.3%,基本实现了充分就业。

  美国政府办公用房可免除房地产税,但公租房是租给个人使用的经营性公房,为此,纽约市住房管理局每年都要向市财政交纳土地房屋使用费(PILOT),这笔费用每年大约有3000万美元,这也增加了政府的财政收入。

  纽约市之所以像磁石一样吸引着世界各地的寻梦人,这是与纽约市着力解决低收入家庭的住房问题分不开的,他们来到纽约市最现实的问题就是有房子住,只有住有所居,才能留下来,在纽约市寻找机会发展起来,促进城市的繁荣。

  本版统筹/梁力

  纽约市贫富差距较大,却又是美国房价最高的城市,低收入者面临着住房困境。纽约市政府通过为26万个低收入家庭提供住房救助,来解决居住难题。

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